不動産(EE)

 ＜EE4＞持家と賃貸　2022.2/5

住宅はどうお考えでしょうか？戸建？マンション？それとも賃貸でしょうか？

お金の面から住宅を考えてみます。

地域（関東、中京、近畿）によって物価水準や住宅事情はかなり違いますので、

自分の条件にあった住まいを考えることが必要です。

１、現状を知る…全国の実態　　持家（戸建vs共同住宅）と賃貸

注：共同住宅とマンションとは違いますが　以後　「マンション」と記します。

　住宅の現状調査は、総務省、国交省、公益法人生命保険文化センター等が実施していますが、どの様な実態になっているかのまとめです。　

①  総住宅数　約 6,000万戸、居住世帯は約5,100万戸87％　空き家　約900万戸13％

居住世帯5,100万戸　所有区分・・持家3,200万戸：借家1,900万戸＝63：37　　　　

建て方区分・・・戸建　2,800万戸：マンション2,300万戸＝ 55：45

持家3,200万 戸建て方区分‥戸建2,600万戸：マンション600万戸＝81：19

戸建、マンション数はほぼ同数ですが、持家では約8割が戸建です。

　　　　　

（国交省　H25調査）

②  広さ　１住宅当たり全国平均　94m2　　

　持家122m2（戸建130m2　マンション94m2）　借家　45m2大都市圏では、　関東　78m2　中京　98m2　近畿　85m2　

2022.2/11

➂　価格　

・購入価格　　各調査機関の調査結果をまとめると　

新築　戸建注文　約4,000万円　戸建分譲　約3,300～3,600万円　マンション　約3,600～4,200万円　

自己資金比率3０％～40％程度、2013年位からのマンションは値上り率が大きい傾向。　　

中古　戸建：約2,300万円　　マンション：約2,300万円　自己資金比率40～48%

・購入時にかかる諸経費　一般的にかかる費用　

　　　仲介手数料　仲介業者がいない場合は不要　　　物件価格×3％+6万円

税金・登記費用（印紙税、登録免許税、登記手数料、不動産取得税、固定資産税）30～50万円　

ローン・保険代（保証料、火災保険、地震保険等）60万円　

その他費用（引越し、家具、カーテン等）　　　　50万円　　　

合計　　　物件価格の　４～10％

・住居関係で毎月かかる費用　一般的にかかる費用

固定資産税：固定資産税評価額×1.4％　（地価公示価格×0.7）土地×1/6、建物（当初5年間は×1/2）

都市計画税：固定資産税評価額×0.3％　（土地は200m2以下で１/３、　　建物は固定資産税と同じ）

　　　経年による概算

マンション：管理費　約2万　修繕費　約7千円　駐車料金　約1万円　計約２～4万円/月

　・修繕費　　戸建は10年～15年毎に200万円程度　マンションは毎月積み立て

　・資産価値の経年変化　戸建やマンションでは資産価値の経年変化は異なり、戸建で約30年、マンションは構造で変わりますが、約50年でほぼ価値がなくなると考えられます。

　　

　　（国交省　中古住宅流通より）

④賃貸料 全国平均の家賃は月7.5万円（1畳あたりの家賃と平均45m2から計算）

1畳あたりの全国平均家賃　　3,017円（100）　

大都市圏　関東4,167円（140）中京2,774円（90）近畿2,995円（100）　

⑤　年齢別持家比率　家計を支える者の年齢階級別持家率のグラフから、35歳no約4割が、50歳の約7割が、60歳の約8割が自宅を所有していることが分かります。

　

　　　（総務省統計局　平成25 年調査）　

2、必要経費の計算

持家戸建vs持家マンションvs賃貸　で合計必要費用を比較してみました。

　シミュレーション条件　35歳からの住居関係にかかる生涯必要経費で比較

購入年齢　35歳、50歳　生存は100歳まで(参考までに90、80、70歳も記載）　　

建物　2,500万円、土地1,500万円　

自己資金30％　ローン返済は35歳30年1.5％、50歳20年1.5％　

賃貸は　　広め94m2、全国平均　45m2、　途中転居　　の3水準

50歳からの持家区分は、35～50歳は94ｍ2の賃貸に住むと仮定

持家は経年変化に基づき　売れると仮定

・必要経費の少ない順にならべると以下の通り。

90～100歳まで生存した場合

戸建35歳＜（賃貸45m2）＜マンション35歳＜戸建50歳＜マンション50歳＜賃貸途中転居＜賃貸94m2

70～80歳まで生存した場合

（賃貸45m2）＜戸建35歳　＜マンション35歳＜賃貸途中転居＜戸建50歳＜マンション50歳＜賃貸94m2

賃貸45m2について：家族が増えた場合、より広い場所への転居が必要となり生涯45m2の賃貸は考えにくいので、比較するなら途中転居が妥当でしょう。

３、まとめ

・自宅を所有するなら、出来るだけ若い時に購入するのが有利です。また同じ年齢で比較すると戸建の方がマンションより有利と考えられます。

・長生きすれば持家が有利ですが、不幸にして80歳以下で死亡した場合は賃貸の順位が上がってきます。

・持家の特徴

・好みの設備にできますし、部屋のレイアウトが自由にでき安心感がもてます。

・地域住民とのお付き合いなどの煩わしさや、簡単には転居できないなど、慎重に物件を選ぶ必要があります。

・経年（30～50年）で建物自体の資産価値はほとんどなくなり、売れる見込みがない相続になった場合、空家・空地として子孫に迷惑をかける可能性があります。

購入時に売却の事を考えるのは難しれませんが、売れる物件を探すのもポイントとなります。

・賃貸の特徴

・ライフスタイル、通勤、近隣とのトラブル等状況に合わせ自由に転居できます。

・設備の自由度はあまりなく、持家よりもグレードが劣る場合が多いですが、修理は大家さんがやってくれます。

・老後の賃貸料確保が必要で、高年齢の賃貸契約は制約が出る場合があります。